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北京高端住宅新盘房价不降反涨 每平米均价涨3万

2019-07-27 20:25


  一套109平方米的一居室,从户型图上看,暗厨暗卫,除了西侧的一排落地玻璃窗外,其他三面都没有窗户,也不通天然气。七月,位于东三环CCTV央视新址旁的首创禧瑞都项目就要开盘了,现在已进入正式排号阶段,均价每平方米68000元,109平方米的一居总房款在741万元左右,比顺义、昌平的一套独栋别墅还要贵。

  延期开盘、无理由退房、试探性折扣,端午节以后,京城的一些新开盘项目,终于迈出了降价的“小碎步”。虽然绝大多数都是“毛毛雨”般的99、98折,但持续萎靡的成交状况,正渐渐撕开着开发商死扛的心理防线。不过,本报记者调查发现,相对于降价上的谨小慎微,开发商们在涨价上更加随性大胆。首创禧瑞都、银河湾、融华世家,几个本月底或下月初即将开盘入市的住宅项目,目前都开出了超过40000元的销售均价,均比上一期有不同程度的调高。尽管各家对于涨价原因的解释各不相同,但动辄20000元乃至30000元的涨价幅度,却令人咋舌。

  ★搭车涨价型

  代表楼盘:首创禧瑞都

  涨价理由:CBD东扩后的稀缺性

  上周六下午3点,位于东三环首创禧瑞都项目售楼处,空空荡荡得异常安静,只有前台的接线小姐在和朋友煲着电话粥,销售人员则都躲在休息室里没有露面。记者成为了现场唯一的一位“看房人”。

  自从2009年5月和8月开过两栋楼后,首创禧瑞都就再也没有对外推过盘,直到端午节前,开发商才传出要开出天瑞1号楼的消息,精装修,共184套房源,包括110平方米左右的一居和175平方米的三居,2011年5月交房。“现在就在等预售证,预计7月初才能开盘。”销售人员告诉记者,对于高价盘项目,市住建委现在一个月就只批一个,所以原本6月的开盘计划延迟了一点儿,“但均价已经定好了,每平方米63000元至68000元,全款99折、按揭97折。现在开始接受排号,可以先选房,而且在房价上可以享受一个‘内部认购价’,在原折扣基础上再享受97折。”

  每平方米68000元的均价,令记者吃了一惊。根据焦点网的统计数据,在2009年7月20日至12月30日之间,首创禧瑞都的均价还是每平方米38000元,而北京市房地产交易管理网的已签约均价统计中,每平方米的价格是36732元。短短半年时间,每平方米的开盘价就增加了30000元,几乎就翻了一番。

  “肯定是要涨的。CBD东扩了3平方公里,作为这个区域内唯一的一个聚合型住宅项目,我们的稀缺性毋庸置疑,升值潜力太大了。”对于记者在价格上的惊讶,销售人员立即展开了一张CBD东扩规划图,销售人员委婉地告诉记者,因为遇到楼市新政的调控,北京目前整个楼市的状况都不是很好,所以开发商此次定价已经没有标得太高,还给予了折扣优惠,68000元的均价是很划算的了,很多客户都抢着要哪。

  点评:华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎告诉记者,高端住宅的开发商在定价逻辑上与普通住宅完全不同,追求的不是性价比,而是资源的唯一性。对于首创禧瑞都项目,地段是它的核心资源,定价越高,给购房人的感觉就是升值空间越大。而且,本轮的新政调控,主要针对是投机型买家,对于手中持有大量货币的高端住宅买家,影响并不大。“不过,这种豪宅的稀缺品质是否真的属于稀缺,升值空间又有多大,这都是值得商榷的问题。”

  ★借故精装型

  代表楼盘:银河湾

  涨价理由:装标达每平方米20000元

  近日,号称全市最贵装修的银河湾项目传出即将对外开盘。

  上周末,记者来到银河湾在大山子环岛的售楼处,一进门,迎面而来的假山和喷泉,以及来来往往的施工人员,显示着整个小区还在施工中,但看房人只有稀疏的一个两个。销售人员告诉记者,项目二期的四栋楼盘,下个月初就将正式对外开盘销售,但现在个人也可以签约认购,均价每平方米48000元,主力户型为两居和三居,也有少量一居,定金30万。“48000元算是初期认购的折扣价吧,估计到正式开盘时,均价有可能提到每平方米55000元。”

  在样板间中,记者看到了玉石铺就的地面,据称是由缅甸等地空运而来的整块玉石专人打造而成。“去年中旬我们销售了一期的三栋楼,但装修标准不同,所以均价也就才每平方米20000元。”销售人员主动向记者爆料,上一期的开盘价格比较便宜,但品质也相对一般。二期的四栋楼,开发商就提高了装修标准,每平方米的造价就达到了20000元,“可以保证地说,全北京市内,您找不到一家用玉石装修的楼盘,也找不到一家装修如此讲究高档的楼盘。我们要的就是让一切与众不同,所以这次开盘价定在了48000元,除去装修费用,一点儿也不贵。”

  点评:业内一位专家告诉记者,精装修也是开发商售楼时的一种营销手段,这样一来,不仅在楼盘项目上赚了购房者一笔,还可以在装修上再赚上一笔。其实,装修费的浮动空间很大,一般来说,每平方米6000元的标准可以报到10000元,8000元的标准可以报到20000元。如果真像销售所说,每平方米的装标已经达到了20000元,简直不敢想象,而且按48000元的均价售卖,开发商是要亏本的。以装修作为涨价的理由,只不过是开发商为自己找到的一个相对合理的说辞罢了。

  ★稳步上升型

  代表楼盘:融华世家

  涨价理由:四居室户型仅此一栋

  相对于动辄两万、三万元的涨价幅度,6月初才开过盘的融华世家项目,23日将再次开盘,涨价幅度就相对小很多,一个月内每平方米涨了3000元,属于稳步上升型。据了解,此次开盘的7号楼,是25层的小板楼,两梯两户,231平方米的四居,销售均价是每平方米42000元,精装修,明年6月入住。

  记者查看了焦点网上融华世家的历史销售数据,从2009年年底之前,融华世家的销售均价一直徘徊在每平方米27000元左右。到了今年3月份,伴随着楼市疯涨的狂潮,它的销售均价也一下子跳到每平方米36000元,之后每个月的价格就以每平方米2000元的增幅稳步上涨,6月初开盘的三居是每平方米39000元,而这次则变成每平方米42000元。

  “为什么别人家都是大居室比小居室便宜,而你们家却反过来呢?面积越大单价越高。”针对记者的提问,销售人员将涨价理由解释为,四居室房源套数少。“我们之前卖的几栋楼都是三居室,只有这次开盘的7号楼是四居室,就50多套。而且7号楼也是我们的楼王,配套也相对好点,自然均价也会高点,每平方米就多出3000元,已经很合理了。”

  点评:“从去年开始,部分楼盘的大居室房源开始卖得贵起来。”华高莱斯国际地产顾问公司副总经理公衍奎告诉记者,开发商在营销中抓住了人们“买涨不买跌”的消费心理,将大面积户型的配套资源弄得稍好一些,然后在价格上再调高一些,从中获利。

  高端住宅不会一直位处高价

  中原地产华北区董事李文杰分析,是因为宏观政策暂时还未对高端住宅产生太大影响。对于高端住宅的购买人群来说,绝大多数都是不需要贷款的人,受政策影响不大。而既然即使调低也不会让普通市民成为购买客户,考虑到前期业主对降价的接受能力,高端住宅的开发商自然会选择高价位开盘,新一期比前一期的销售均价继续上涨。“价格依然是上浮的,但我想等开盘后的销售状况,可能大不如前。”不过,这种高位上涨的趋势不会一直延续下去。(赵莹莹)

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